Квартира — один из самых ценных активов для большинства россиян — порой становится щедрым подарком. Правда, иногда неожиданным для самого дарителя. В СМИ постоянно появляются истории о том, как люди в одночасье теряют крышу над головой. Причины простые: не до конца поняли, что подписали, не осознали всех последствий сделки, стали жертвой изощренных мошенников или бытовых манипуляторов. Схемы могут быть разные, но в основе большинства из них, как правило, лежит договор в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса.
«Потухшие безжизненные окна — словно памятник человеческой хитрости и доверчивости. Воздвигли его родственники Вячеслава, которые согласились присмотреть за его 75-летней мамой в новенькой квартире...», — так начинается сюжет, который вышел в программе «Утро России» на канале Россия-1. Звучит поэтично, но история, к сожалению, реальная и суровая.
Дальние родственники воспользовались доверчивостью и плохим здоровьем пожилой жительницы Санкт-Петербурга и подсунули ей на подпись так называемую дарственную. Сын пенсионерки, моряк, в этот момент был в плавании. Сперва мама перестала отвечать на его звонки, а потом на связь вышел двоюродный племянник. Родственник сообщил, что женщина подарила ему на день рождения свою квартиру.
Уже потом выяснилось, что изначально злоумышленники пришли с собственницей недвижимости к нотариусу. Однако тот сразу понял, что женщина не понимает сути предстоящей сделки, и отказал в удостоверении договора дарения. «Нотариат — это институт превентивного, бесспорного правосудия. Нотариус от имени государства защищает права и законные интересы граждан и представителей бизнеса. Именно на нотариуса закон возлагает обязанность проверять законность сделок в сфере оборота недвижимости», — объяснила зрителям член Правления Федеральной нотариальной палаты, президент Нотариальной палаты Красноярского края Светлана Зылевич.
При удостоверении договора дарения нотариус осуществляет широкий комплекс проверок: от установления личности участников и проверки документов до запросов в ЗАГС, МВД и другие ведомства и государственные базы. Светлана Зылевич подчеркнула, что нотариус обязательно выясняет реальную волю дарителя и помогает сторонам во всем разобраться: «Часто бывает, что пожилые люди, например, путают дарение с завещанием или рентой. Думают, что, подарив квартиру, смогут и дальше в ней жить. На самом деле, новый собственник может выставить бывшего владельца на улицу, когда захочет».
Еще один важный момент — проверка, может ли даритель в принципе совершать сделки. «Нотариус смотрит, нет ли судебного решения о лишении человека дееспособности. И основательно беседует с дарителем, чтобы убедиться, понимает ли тот, что делает, осознает ли все правовые последствия, никто ли и ничто ли на него не давит», — рассказала представитель нотариата. Бывает и так, что нотариус просит гражданина, который намеревается безвозмездно отдать кому-либо свою недвижимость, пройти специальную психиатрическую экспертизу.
Нотариус обязательно объясняет сторонам все нюансы сделки, тогда как в случае с простой письменной формой все риски люди берут на себя. Что важно, каждый нотариус несет полную имущественную ответственность за удостоверенную им сделку. Учитывая многочисленные проверки и ответственность, именно нотариальная форма дает максимальные гарантии правовой безопасности.
При подозрении на аферу нотариус отказывает в оформлении сделки, и такие истории в нотариальной практике — не редкость. Однако сейчас у мошенников в таких случаях почти всегда остается запасной вариант — пойти в МФЦ, где можно спокойно оформить дарственную в простой письменной форме. Сотрудники МФЦ не обязаны выяснять обстоятельства сделки, они не отвечают за ее законность, а просто принимают готовые документы. Целеустремленные родственники пожилой петербурженки так и сделали. Полученный подарок новый владелец сразу выставил на продажу, покупатели нашлись довольно быстро. Вторая сделка снова прошла без участия нотариуса. Теперь пострадавшая пожилая женщина и ее сын пытаются отстоять свою правду в суде.
Эксперты отмечают: там, где сделки заключаются в простой письменной форме, нет никаких юридических и проверочных фильтров. А значит, есть простор для мошенников и различного рода ошибок. В судебной практике множество дел, когда людей обманом заставляли подарить свое жилье родственнику или постороннему человеку.
Так, одна из историй произошла с москвичкой, которая попала на лечение в больницу и там познакомилась с заботливым медбратом. Молодой человек ввел женщину в заблуждение и через договор дарения быстро завладел ее квартирой. Осознав свою ошибку, уже бывшая владелица недвижимости также обратилась в суд с требованием расторгнуть договор дарения. Однако сделать это довольно сложно.
«Человек должен доказать, что он находился в невменяемом состоянии, не осознавал последствий тех действий, которые он совершил. Или же одаряемый совершил преступные действия в отношении дарителя», — сказал в сюжете России-1 заместитель председателя Комиссии Общественной палаты РФ по общественной экспертизе законопроектов и иных нормативных актов Александр Терновцов. Под преступными действиями подразумевается, например, покушение на жизнь дарителя или умышленное причинение ему телесных повреждений.
Уже зафиксированы случаи, когда простой письменной формой договора дарения пользуются недобросовестные родственники участников СВО, которые уговаривают военнослужащего быстро подписать нужные бумаги и делегировать все заботы о недвижимости близким. Время вдаваться в юридические детали сделки у человека, который каждый день выполняет боевые задачи и рискует своей жизнью, вряд ли найдется. В результате, служба закончится, а возвращаться бойцу может оказаться уже некуда.
Распространены и случаи подлога, когда вместо договора купли-продажи недвижимого имущества на подпись подкладывается договор дарения. Даже если человека обманули в момент заключения договора в простой письменной форме, доказать это в суде будет проблематично.
Обязательная безопасность
Проблема незаконных дарственных долгое время обсуждалась в кругу экспертов, в итоге появилась законодательная инициатива о введении обязательной нотариальной формы для договоров дарения. Соответствующий законопроект уже принят в первом чтении. На данный момент он касается договоров дарения между людьми, которые не состоят в близком родстве. При этом правительство РФ, Общественная палата РФ в своих отзывах на законопроект отмечают необходимость распространить требования об обязательной нотариальной форме, в том числе для сделок дарения имущества между родственниками. Поскольку близкое родство не отменяет, а порой даже повышает риски обмана и введения собственника в заблуждение.
Участие нотариуса не только гарантирует правовую чистоту, но и помогает сэкономить время и силы, поскольку он работает в режиме одного окна. Так, например, нотариус сам запрашивает все необходимые справки и направляет документы в Росреестр, чтобы право собственности на недвижимость перешло от дарителя к одаряемому. Регистрация происходит в ускоренном режиме, всего за один рабочий день.
В СМИ встречаются мнения, что в случае введения обязательной нотариальной формы для договоров дарения между родственниками будет больше фиктивных договоров купли-продажи в простой письменной форме. Аргумент такой: люди будут их заключать, чтобы избежать затрат на услуги нотариуса. Здесь важно учитывать, к каким правовым последствиям это может привести.
Так, фиктивную сделку купли-продажи в простой письменной форме довольно легко оспорить в суде. Сделать это может и сам даритель-продавец, если передумает и решит забрать подарок обратно. Доказательством того, что сделка была фиктивной, станет отсутствие факта передачи денег от покупателя продавцу.
Еще один нюанс: если родственник, которому продают недвижимость, находится в браке, то квартира после сделки автоматически становится общим имуществом. То есть владельцев будет двое. Если же квартиру дарят, она, как и наследство, не попадает под определение совместно нажитого имущества.
Есть и момент с налогами. Сделки с недвижимостью облагаются налогом, если она была в собственности менее трех или пяти лет (в зависимости от основания права собственности). С продажи недвижимости физлица платят налог по ставке 13% — он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи. Купля-продажа квартиры между родственниками подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди. Федеральная налоговая служба контролирует указанные сделки более тщательно, это вызвано высоким риском того, что сделка окажется фиктивной.
Говоря о расходах сторон сделки, стоит уточнить, что нотариальное удостоверение договора дарения квартиры за 8 млн рублей в среднем по стране сегодня обходится примерно в 30 тыс. рублей. Для сравнения, это в 2,5 раза меньше той суммы, которую человеку придется заплатить в суде, если со сделкой что-то пойдет не так. При этом, если обращение к нотариусу при дарении жилья станет обязательным, тариф за удостоверение таких сделок станет автоматически еще ниже.
