Представители нотариального сообщества из разных регионов России выступили в качестве спикеров на Всероссийском жилищном конгрессе, который прошел в Сочи 7–11 апреля. В рамках одного из крупнейших деловых мероприятий для профессиональных участников рынка недвижимости нотариусы осветили актуальные правовые вопросы и риски различных типов сделок, а также рассказали о преимуществах нотариальной формы, которая обеспечивает безопасность сделки и защиту имущественных прав ее участников.
И. о. председателя Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями нотариус города Москвы Екатерина Лексакова посвятила свое выступление преимуществам нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
«На протяжении всей истории развития отечественного нотариата основной задачей нотариуса являлось обеспечение максимальной защиты участников гражданского оборота от недобросовестных действий. Нотариус выступал и выступает гарантом законности от имени государства при удостоверении любых сделок, в том числе и сделок с недвижимостью», — подчеркнула спикер.
Прежде чем удостоверить сделку, нотариус обязательно проверяет, не проходят ли заявители процедуру банкротства, не признаны ли они недееспособными, выясняет их семейное положение. Также он запрашивает информацию о принадлежности недвижимого имущества, его характеристиках, обременениях, правах третьих лиц и необходимости получения согласия органов опеки и попечительства.
Кроме того, спикер рассказала о таком эффективном инструменте защиты интересов добросовестных участников гражданского оборота, как использование видеофиксации при удостоверении сделок. Она отметила, что при оформлении сделок с недвижимостью большое значение имеет человеческий фактор, и существует риск, что в итоге стороны вынуждены будут встретиться в суде. В этом случае видеозапись беседы у нотариуса не даст недобросовестной стороне «забыть» договоренности и обстоятельства, которыми стороны руководствовались при заключении договора, или настоять на версии о своем неосознанном или невменяемом состоянии при его подписании.
Еще одним важным преимуществом нотариального удостоверения сделки с недвижимостью Екатерина Лексакова назвала безопасный взаиморасчет между сторонами через депозит нотариуса.
«Процедура достаточно проста и удобна. Сначала происходит депонирование средств покупателя на публичном депозитном счете нотариуса. После получения из ЕГРН сведений о том, что регистрация права собственности на покупателя прошла успешно, нотариус переводит деньги на счет продавца. Использование данного способа взаиморасчетов особенно актуально при проведении альтернативных сделок, а также дистанционных сделок с участием двух и более нотариусов», — пояснила спикер.
Отдельно Екатерина Лексакова коснулась вопроса оформления сделок дарения. Она рассказала, что сейчас обсуждается инициатива о возможности удостоверения договоров дарения недвижимости с условием пожизненного проживания дарителя в ней.
«Многие годы считалось, что такие сделки удостоверять нельзя, но сейчас, с учетом введения обязательной нотариальной формы для договоров дарения, на ситуацию можно посмотреть по-другому. Тем более что есть позиция судов, которые не считают пожизненное проживание встречным обязательством», — пояснила спикер.
Член комиссии ФНП по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями нотариус города Омска Ольга Фрик посвятила свой доклад нюансам нотариального удостоверения договоров с недвижимостью в межрегиональных и международных сделках.
В частности, она подробно остановилась на особенностях дистанционного удостоверения межрегиональных соглашений двумя и более нотариусами, которое позволяет сторонам не тратить время и деньги на поездку в другой регион и в то же время исключает риски совершения сделки по доверенности.
«В этом случае каждый из участников должен лично явиться к удобному для него нотариусу. Нотариусы связываются между собой, проводят правовую экспертизу документов, составляют проект и согласовывают его со сторонами. Договор подписывается одновременно, общение сторон происходит через защищенный канал связи. При этом предусмотрена коллективная ответственность нотариусов, удостоверяющих сделку», — рассказала спикер.
Нотариус призвала не путать дистанционный формат, предусматривающий личную явку к нотариусу, с удаленными нотариальными действиями. Она подчеркнула, что в режиме онлайн доступно только 13 нотариальных действий, среди которых — исполнительная надпись, принятие на депозит денежных средств, регистрация уведомлений о залоге движимого имущества. В этот список входят только те действия, которые по определению не могут никому навредить, нарушить чьи-то права и причинить реальный ущерб.
Говоря о трансграничных сделках с недвижимостью, Ольга Фрик отметила, что форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество. Таким образом, если сделка подлежит обязательной государственной регистрации в российском реестре, то ее форма подчиняется российскому праву.
Кроме того, спикер рассказала об особенностях совершения сделок с участием нерезидентов из дружественных и недружественных стран, а также о нюансах легализации документов в странах — участницах различных международных конвенций.
В заключение нотариус коснулась направлений дальнейшего развития международного сотрудничества в сфере нотариата. Среди них спикер назвала развитие электронных баз информации, обеспечение доступа к актуальным базам национального законодательства с целью проверки подлинности документов, признание электронных цифровых подписей юридических и физических лиц, а также создание единой базы данных для их проверки.
Ряд выступлений представителей нотариального сообщества был посвящен правовым аспектам брачно-семейных отношений.
Член Комиссии ФНП по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями нотариус Щелковского района Московской области Ирина Аникеева рассказала участникам конгресса об особенностях удостоверения брачных договоров, раздела имущества супругов, договоров отчуждения жилья, приобретенного с использованием маткапитала и привлечением кредитных средств.
Спикер отметила, что согласно Семейному кодексу все имущество, нажитое супругами в браке, является совместной собственностью, независимо от того, на чье имя оно приобретено и кем были внесены денежные средства.
«Изменить режим совместной собственности супругов можно, заключив брачный договор или соглашение о разделе имущества. И то и другое требует обязательного нотариального удостоверения», — пояснила нотариус.
Ирина Аникеева в своем выступлении также коснулась нюансов определения общей и раздельной собственности супругов при различных вариантах совершения сделок с недвижимостью. Так, если недвижимость приобретена одним из супругов по договору ипотеки до брака, но основная часть платежей по кредиту производилась в период брака, имущество по закону не может быть признано общесупружеским. Не меняет ситуацию и тот факт, что выплаты по ипотеке осуществлял второй супруг. Если же один из супругов получил квартиру или дом за счет военной ипотеки, то такая жилая недвижимость не является его единоличной собственностью, а подлежит разделу между супругами.
«По-другому решается вопрос с жилыми помещениями, приобретенными с использованием средств материнского (семейного) капитала. МСК имеет специальное целевое назначение, а значит, эти средства не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть распределены между ними. При этом жилое помещение, приобретаемое с использованием МСК, оформляется в общую собственность родителей и всех детей с определением размера долей по соглашению», — указала спикер.
Темой доклада члена Комиссии ФНП по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями нотариуса города Красноярска Сергея Полякова стали особенности юридического статуса супружеской доли при наследовании недвижимости.
«В отсутствие брачного договора, соглашения о разделе общего имущества супругов, совместного завещания супругов или наследственного договора доли супругов в имуществе, приобретенном по возмездным договорам в период брака, признаются равными», — отметил спикер.
Он пояснил, что после смерти одного из супругов второй вправе подать нотариусу, ведущему наследственное дело, заявление о выдаче свидетельства о праве собственности на половину общего имущества, нажитого в браке. Срок для обращения к нотариусу и выдачи этого свидетельства законом никак не ограничен. Согласия других наследников на выдачу такого свидетельства не требуется.
В состав наследства включается имущество наследодателя и его доля в имуществе супругов, нажитом ими во время брака, независимо от того, на чье имя или на чьи средства оно приобретено.
При этом переживший супруг может подать заявление об отсутствии его доли в имуществе, приобретенном во время брака. Такое право у него сохраняется, даже если брак был ранее расторгнут. В этом случае все это имущество входит в состав наследства.
«В случае смерти обоих супругов наследники каждого из них могут заключить соглашение об определении состава наследства после каждого умершего супруга в имуществе, приобретенном на имя другого», — пояснил Сергей Поляков.
Вице-президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Иван Соколов в своем докладе разъяснил нюансы получения согласия супругов при продаже недвижимости.
«Согласие супруга — это односторонняя сделка, направленная на определение возможной судьбы общего имущества супругов. Оно подтверждает совпадение воли собственников относительно их общего имущества», — отметил нотариус.
Нотариальное согласие супругов необходимо при заключении сделок по распоряжению общим имуществом, права на которые подлежат государственной регистрации; сделок, для которых законом предусмотрена обязательная нотариальная форма, и сделок, требующих государственной регистрации.
Иван Соколов подчеркнул, что согласие супругов не может быть дано на совершение любых сделок, но может содержать одобрение нескольких договоров. В документе должно быть указано имущество, в отношении которого дано согласие, также там могут быть прописаны параметры самой сделки.
«Если сделка совершена без согласия супруга, то он может потребовать признания ее недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении. Например, супруг может считаться узнавшим о сделке с момента получения выписки из ЕГРН или обращения к нотариусу для оформления прав на наследство или на супружескую долю», — указал спикер.
Он также рассказал, что отменить согласие супруга можно только до совершения сделки. Для этого необходимо обратиться к нотариусу и известить вторую сторону договора о своем намерении.
Спикерами Всероссийского жилищного конгресса выступили и другие представители нотариального сообщества. В частности, председатель комиссии Нотариальной палаты Краснодарского края по повышению квалификации нотариусов Екатерина Лагодина посвятила доклад особенностям сделок между супругами, находящимися в процессе банкротства. Нотариус Санкт-Петербурга Елена Любавина в своем докладе разъяснила, как быть, если наследодатель — банкрот. Нотариус Санкт-Петербурга Владимир Бойко рассказал о нюансах установления дееспособности в сделках с недвижимостью. Член методического совета Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Елена Карпова осветила преимущества расчетов по сделке с использованием депозита нотариуса.
