Несмотря на то, что несовершеннолетний ребенок может участвовать в сделках скорее косвенно (до 14 лет — в его интересах действуют родители или опекуны, после 14 лет — ему требуется их согласие) и не способен самостоятельно решать имущественные вопросы, его жилищные права в случае незаконных действий нарушаются напрямую. При этом защита прав детей, в том числе имущественных, четко и строго регламентирована законом. Поэтому со сделками, которые так или иначе затрагивают имущественные интересы детей, нужно быть особенно внимательным.
Здесь стоит сразу отметить, что сделки, где собственником-продавцом выступает несовершеннолетний, давно и надежно защищены посредством нормы об их обязательном нотариальном удостоверении. Любого рода злоупотребления и незаконные посягательства на квадратные метры, непосредственно принадлежащие ребенку, здесь пресекает нотариус, проверяющий соответствие воли сторон (и их законных представителей) их волеизъявлению, в деталях объясняющий последствия сделки, и гарантирующий законность и правомочность удостоверяемого договора. Конечно, нотариус также обязательно потребует и проверит наличие предписанного в этом случае законом разрешения на сделку органов опеки и попечительства.
За первый квартал 2022 года нотариусы удостоверили почти 135 тысяч таких сделок, что на 5% больше показателя за аналогичный период прошлого года. Всего по итогам 2021 года было оформлено свыше 720 тысяч сделок с участием несовершеннолетних. Это превышает статистику предыдущих лет в среднем на 30%.
При этом, к сожалению, есть множество ситуаций, когда ребенок не является прямым собственником имущества, но при этом может быть ущемлен в части положенной ему по закону жилплощади. Правонарушение может быть выявлено в любого рода сделке, касающейся любого рода недвижимости, где проживает семья с ребенком. Речь может идти о продаже квартиры, являющейся совместной собственностью супругов — родителей несовершеннолетнего, об отчуждении недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, о приобретении жилья с привлечением средства материнского (семейного капитала) и пр. Стабильно общий признак таких сделок «с браком» — простая письменная форма ее заключения. Согласия органов опеки на такие сделки не требуется, а значит контроль за соблюдением всех правовых нюансов, связанных в том числе с имущественными правами детей, ложатся на плечи самих участников сделок.
По общему правилу, если в квартире или доме прописан несовершеннолетний, то такую недвижимость можно продать, получив согласие покупателя на приобретение квартиры вместе с зарегистрированными в ней лицами и отразив в договоре сроки и условия последующей выписки. Либо же продавец со всеми прописанными в квартире лицами может сняться с регистрационного учета еще до сделки, но тогда родителям будет необходимо прописаться вместе с ребенком в другом месте. При этом условия проживания несовершеннолетнего в новом месте регистрации не должны быть хуже условий продаваемой жилплощади.
Все эти моменты, если сделка заключается без привлечения нотариуса, должен проверять, прежде всего, покупатель. Надо понимать, что не каждый родитель готов «заморачиваться» с поиском нового места для регистрации да еще и учитывать требование о том, что условия проживания для ребенка не должны стать хуже, чем были. При это, если хотя бы одно из указанных не будет соблюдено, сделку впоследствии можно будет без труда оспорить в силу нарушения прав детей. Как результат, добросовестному приобретателю придется попрощаться с новой недвижимостью и надеяться лишь на более или менее быстрый возврат денег.
Отдельно стоит сказать о недвижимости, приобретенной с привлечением средств материнского (семейного) капитала. Такая мера соцподдержки семей с детьми пользуется большим спросом, однако далеко не все получатели маткапитала соблюдают связанные с ним требования закона.
Прежде всего, речь об обязанности выделить доли родителям и всем детям в жилье, на которое пошли бюджетные деньги. По закону, использовав материнский капитал для погашения ипотеки, родители обязаны наделить своих детей причитающимися им долями в недвижимости. Ипотеку семья может выплачивать десятилетиями, поэтому случаев, когда родители просто забывают о своих обязательствах по выделению долей, множество. Нередко взрослые все прекрасно помнят, однако намеренно уклоняются от исполнения этого требования — кому-то не хочется тратить время на оформление бумаг, кто-то не желает выделять долю, к примеру, уже взрослому ребенку, с которым испортились отношения.
Последствия от такой самодеятельности могут быть самые плачевные. Для незаконопослушных родителей это может вылиться в необходимость возврата маткапитала государству. Кроме того, пострадать могут абсолютно посторонние люди, которые когда-то купили эту недвижимость у семьи и даже не знали, что в ней «замешан» маткапитал. Здесь надо отметить, что на сегодняшний день в ЕГРН не ставится никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, поэтому посредством запроса выписки в Росреестре проверить этот момент не удастся. А если в итоге выяснится, что продавцы квартиры все же использовали материнский капитал, но не наделили детей долями, сделка может быть оспорена, так как ущемлены права несовершеннолетних. Причем такая проблема может всплыть спустя много лет, за которые недвижимость может сменить несколько владельцев, и как будут развиваться события в таком случае — очень большой вопрос. С очень большой долей вероятности добросовестному приобретателю придется вернуть жилье.
Бывает и такое, что доли выделяются, но с ошибками. Например, могут «потеряться» некоторые участники этого семейного капитала — те же совершеннолетние дети. Еще один вид нарушений — выделение ребенку доли меньшего размера, чем было положено. По закону доля должна соответствовать использованию материнского капитала, и корректно ее рассчитать может только квалифицированный специалист. В случае, когда соглашение о наделении детей долями заключается в простой письменной форме, такого специалиста нет, поэтому ошибки практически неминуемы.
Вывод очевиден — чтобы не наделать ошибок при использовании маткапитала для покупки квартиры или погашения уже имеющейся ипотеки, оформление соглашения о выделении долей разумнее доверить нотариусу.
Тем более, стоит пойти к нотариусу всем, кто собрался приобретать жилье у семьи с детьми. Только нотариальное удостоверение сделки гарантирует тщательную проверку всех юридических нюансов, связанных в том числе с соблюдением жилищных прав детей продавца недвижимости. Например, найти «следы» использованного когда-то продавцом средств материнского капитала нотариус может посредством оперативного прямого запроса в Пенсионный фонд РФ.
Таким образом покупатель получает защиту от рисков оспаривания сделки и может быть уверен, что никто не придет требовать честно приобретенную им квартиру назад. С учетом популярности соцпрограммы с маткапиталом, которой в этом году исполнилось уже 15 лет, число объектов недвижимости, куда были в том или ином виде вложены эти бюджетные средства, на рынке становится все больше, а значит риски наткнуться на продавцов, которые не учли имущественные права своих детей, также высоки.
