Практически любой человек может стать владельцем доли в недвижимости, даже если никогда об этом не задумывался. И речь не только о том, что на него «свалится» комната в коммуналке. Поводов гораздо больше. Рассказываем, почему чаще всего появляются доли, как правильно ими распоряжаться, какие тут есть ограничения и почему молчание — не всегда золото.
Квартиры, дома, земельные участки или, допустим, парковки могут делиться на части и принадлежать сразу нескольким людям по разным причинам. Это может быть раздел наследства или имущества экс-супругов, приватизация, использование материнского капитала на покупку жилья с последующим обязательным выделением доли каждому члену семьи. Еще бывает, что собственники дарят недвижимость, например, двум-трем детям или даже не родственникам.
В практике был случай: бывшие супруги заключили алиментное соглашение, по которому мужчина передал свою долю в квартире детям. Их было пятеро, поэтому каждый получил по 1/10 части. В результате на один объект — шесть владельцев, включая маму. Другой пример: семья купила недвижимость с использование маткапитала. Через некоторое время случилось несчастье — отец семейства умер. Завещание он не оставил и по закону наследником, помимо жены и детей, стала еще и мать мужчины. Она получила свой «кусочек» квартиры, с чем вдова никак не могла примириться. Ещё ситуация: женщина по завещанию оставила половину «однушки» сестре и половину — подруге, связав общей жилплощадью двух малознакомых людей.
При этом каждый владелец доли может делать с ней, что захочет: продавать, обменивать, закладывать, дарить и так далее. Правда, тут важно помнить — по общему правилу, сделки с долями должны быть удостоверены нотариусом. Так как это один из наиболее уязвимых сегментов, и важно обеспечить защиту прав всех совладельцев и третьих лиц. Кроме того, если предполагается возмездное отчуждение — продажа, мена, опцион и тому подобное, предварительно нужно уведомить других сособственников. У них есть преимущественное право выкупа.
Кого и как правильно уведомлять?
Во-первых, уведомление должно быть письменным. Даже если вы все обсудили, пришли к соглашению и обнялись на общей кухне — этого мало. Все шаги должны быть «запротоколированы».
Во-вторых, в извещении следует указать все существенные условия сделки, включая стоимость. Причем реальную. Если вы предложите совладельцам выкупить долю, условно, за два миллиона, а потом будете продавать её за миллион — сделку не одобрят. Если человек не пытается хитрить, а просто не нашел покупателя на первую сумму и готов ее снизить — хорошо, но придется высылать новые уведомления совладельцам.
В-третьих, извещение должно быть передано адресатам надлежащим способом. Если совладелец в суде будет отрицать, что получил уведомление, именно продавцу доли придется подтверждать, кому, что и по какому адресу он отправил. Для такого дела может подойти, например, копия соответствующей телеграммы, выданная отделением почтовой связи. Однако надежнее отправлять юридически значимые сообщения через нотариуса. Он учтет все требования к содержанию, сориентирует, что делать, если уведомление вернется, выдаст свидетельство, которое можно будет при необходимости предъявить в суде.
Предполагается, что заявитель сам указывает, куда отправлять уведомления совладельцам. Однако не всегда эта информация у него есть. Нотариус может подсказать, как быть, если вы не знаете фактического места жительства человека или даже его имени.
В отдельных случаях можно высылать уведомление по месту нахождения общей недвижимости. Однако всегда лучше передавать сведения по тому адресу, который человек сам указал, или туда, где он зарегистрирован. Для того, чтобы узнать адрес регистрации, нотариус может сделать запрос в различные органы, включая МВД.
Если один из сособственников — несовершеннолетний или недееспособный, то извещение нужно направить его законному представителю. Кроме того, может потребоваться и участие органов опеки и попечительства. В этих нюансах также поможет разобраться нотариус.
Молчание — знак отказа
После того, как вы корректно отправили уведомления сособственника, есть два пути. Первый — подождать месяц (иногда немного больше). Если за это время никто себя не проявил, можно продавать долю «на сторону». Второй вариант, если сроки ограничены, — собрать со всех совладельцев письменные отказы от преимущественного права выкупа. Кстати, если нужные вам люди живут в других городах, они могут сделать отказ у любого нотариуса в своем городе. И «телепортировать» документ за считанные минуты нотариусу в вашем городе. С такими бумагами на руках можно не ждать месяц и совершать сделку с третьим лицом в любой момент.
Нужно понимать, что владельцы других долей не могут просто запретить вам продавать свою долю. Они либо должны ее выкупить, либо — смириться с тем, что вы продаете ее кому-то другому. Даже если в последующем «сосед» обращается в суд, он не может требовать, чтобы сделку признали недействительной. Возможен только перевод прав и обязанностей покупателя на него.
А что, если совладелец, которого нужно проинформировать, не живет по прописке и поэтому не увидел уведомление? По закону, человек обязан получать корреспонденцию по месту официальной регистрации. Обычно сообщение считается доставленным даже если адресат фактически не проживает по указанному адресу или просто уклоняется от получения писем. Хотя если вы знаете и фактическое место жительства совладельца, надежнее отправить ему уведомление и туда тоже.
Что делать, если вы — один из собственников, и переживаете, что другой совладелец не сможет предупредить вас о продаже своей доли? Люди, у которых есть доли в недвижимости, могут внести в ЕГРН свой актуальный адрес и электронную почту. А также подключить уведомления через сайт почты России. Так будет крайне мало шансов пропустить важное сообщение.
Бывают ситуации, когда предупреждать содольщиков заранее не нужно — если вы продаете долю не кому-то третьему, а одному из сособственников. Или, когда долю отдают «на сторону», но речь идет о безвозмездной сделке, например, о дарении.
Также есть несколько исключений, когда и саму сделку с долями по закону не требуется обязательно удостоверять у нотариуса. Самое частое — когда все собственники долей продают их по одному договору. Хотя и в этом случае граждане все равно могут обратиться к нотариусу, чтобы получить квалифицированную поддержку и максимальные гарантии безопасности.
Договориться между собой
Долевая собственность между членами семьи вполне естественна. Хотя в определенных ситуациях пользование или продажа такой недвижимости может быть трудоемким процессом. Еще сложнее решать имущественные вопросы, если отношения между совладельцами натянутые или конфликтные.
У наследников есть возможность заключить соглашение о разделе наследственного имущества, чтобы не «рубить» его на доли. Один получает целый объект недвижимости, а второй — иное имущество или деньги, оставшиеся от умершего. Или люди могут договориться о порядке пользования имуществом. Расписать, например, кто в какой комнате живёт и другие детали.
Если не получается решить все мирно, остается возможность обратиться в суд с иском о принудительном разделе наследственного имущества. В случае положительного решения можно получить компенсацию.
Доли на микродоли
До прошлого сентября закон не ограничивал площадь долей. Квартиры на легальных основаниях могли делиться практически на квадратные сантиметры и передаваться разным людям.
Недобросовестные граждане пользовались тем, что у владельца доли есть возможность прописаться и жить в квартире. Микродоли передавались черным риелторам, те вселялись в жилое помещение и своим активным «неприятным соседством» вынуждали других жильцов продавать свои доли на невыгодных для них условиях. Помимо нарушения прав граждан, наличие микродолей осложняло участие такого жилья в гражданском обороте. Собрать воедино объект из сотни «кусочков», чтобы, например, продать его — порой было невыполнимой задачей.
Год назад в Жилищный кодекс были внесены поправки, которые запретили собственникам жилья и долей в жилом помещении дробить их на части менее 6 квадратных метров. Эта норма направлена на борьбу с «резиновыми» квартирами и рейдерскими захватами помещений.
Теперь если в результате сделки появляется доля менее 6 квадратных метров — это автоматический повод для отказа в совершении нотариального действия с долями.
При этом остались исключения: доли ниже установленного порога все еще могу появляться, если право общей долевой собственности возникает в силу закона. Например, если жилье получено новыми собственниками по наследству или в ходе приватизации.
